从“20年糊涂账”到每一笔可查？广州2万人大社区7月4日表决，信托制物业如何取“信”？

广州华南新城小区 图源(túyuán)｜每经记者 陈荣浩

在广州番禺区，一个有着20多年历史、2万常住人口的大型社区华南(huánán)新城，正酝酿一场“物业变革(biàngé)”。

6月26日，《每日经济(jīngjì)新闻》记者(jìzhě)从华南新城业主处获悉，该小区7月4日将召开业主大会，除了常规(chángguī)的业主管理、选举业委会委员等议题外，还将表决引入信托制物业服务模式，这在广州尚属首例。

作为合生创展旗下的老牌社区，华南新城曾因环境优美著称(zhùchēng)，但随着包干制物业模式下服务质量下滑、财务不透明(tòumíng)等问题积弊日深，业主此前(cǐqián)两次成立业委会均以失败告终。

6月27日，华南新城物业经理林晓林在接受每经记者微信采访时表示：“如果转变为信托制物业模式，对物业公司还是(háishì)有一定影响的(de)，如经营自主(zìzhǔ)受限、收益分配不灵活等。该模式当下的挑战在于(zàiyú)，目前广州的信托制物业还处于探索中，机制运行上可能还不大成熟，需要一定的磨合(móhé)时间。”

从全国范围看，成都、合肥等地此前已有小区推行信托制物业服务，这一模式(móshì)能否改写(gǎixiě)“老小区难治”的宿命，也是业内(yènèi)较为关心的话题。

20多年不知(bùzhī)钱花哪儿？

华南新城的困境极具(jíjù)代表性。

作为广州早期开发的大型(dàxíng)社区，其采用的包干制物业模式(móshì)曾是行业主流，业主按面积缴纳物业费，物业公司自负盈亏。

但随着时间推移，这套模式的弊端(bìduān)逐渐显现。有(yǒu)业主向每经(měijīng)记者直言：“20多年来，小区公共收益去向不明，社区服务质量也每况愈下。”

矛盾的核心在于资金监管(jiānguǎn)缺位。

包干制下，物业费全部(quánbù)汇入(huìrù)总部账户，再由总部按预算划拨给(gěi)小区。“但现实情况是，交的钱怎么花、花在哪儿，业主基本不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的？业主方面(fāngmiàn)多次向记者提及财务透明。

与包干制(bāogānzhì)不同，信托(xìntuō)制物业(wùyè)的本质是“资金信托+服务托管”，物业费及公共收益将作为信托财产存入银行共管账户(zhànghù)，物业企业作为受托人，按约定比例提取酬劳，其余资金“以收定支”，专项用于小区服务。

郭先生认为(rènwéi)，信托制相比包干制的好处在于，物业公司从服务角色(juésè)转变为管家角色，以酬金形式获取服务费，剩余物业费仍(réng)归全体业主所有，用于(yòngyú)小区建设与维护，这种模式将倒逼物业公司主动提升服务品质。

“在该模式下，业主(yèzhǔ)可通过信息平台查询每笔收支凭证，甚至(shènzhì)参与预算制定。这相当于把物业公司变成‘职业经理人’，业主是‘老板’，对(duì)资金使用和服务内容拥有更大话语权。”郭先生比喻道。

华南新城小区 每经记者 陈荣浩 摄(shè)

那么，华南新城的物业方面又是(shì)怎么看待信托制物业服务的？

林晓林表示，不少业主想实行信托制物业服务，其实主要(zhǔyào)看中的是年度预算的公开透明，以及该模式执行(zhíxíng)后可能(kěnéng)提升对物业公司的信任度。

在林晓林(línxiǎolín)看来，物业信托制本质是(shì)酬金制的升级版，重点还是解决业主们的实际问题，提升小区整体服务质量。

中物智库高级研究员宋子(sòngzi)谦接受每经记者微信采访时则表示，信托制模式下，物业公司(wùyègōngsī)的协商成本有可能会显著增加。

“日常管理中每一笔(yībǐ)支出和每一项工作，需要面对每一位业主可能提出(tíchū)的咨询、质疑和抱怨。而业主需求千差万别(qiānchāwànbié)、诉求种类繁杂(fánzá)、认知不一而足、素质良莠不齐，协商沟通方面的工作量相比传统物管模式增加了不少。”宋子谦说。

从全国范围看，信托制物业(wùyè)在全国多地已展现潜力。

据新华网此前报道(bàodào)，合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业模式后，物业费收缴率从70%跃升至(zhì)97%，全年物业投诉量下降到个位数(gèwèishù)。

“成都(chéngdū)新津”微信公众号显示，位于成都新津区的一品水轩小区，是2021年该区首批(shǒupī)实行信托制物业试点(shìdiǎn)的小区之一，小区采取“线上+线下”双公开形式，公开物业费缴纳和使用情况，物业费缴纳率(lǜ)曾一度达到100%。

郭先生(guōxiānshēng)提到，推行信托制物业服务有“三道坎”。

“首先，要看小区业委会能否顺利(shùnlì)成立，不同城市成立业委会的(de)难度不一样，相对来说，广州对计票(jìpiào)规则、候选人资格等要求更严格(yángé)，基层政府对业委会的态度也更谨慎。此外，还存在业主(yèzhǔ)认知与利益博弈的问题，业主间的表决可能也存在分歧。另外，物业公司与业主间需要‘信任重建’，因为信托制(zhì)意味着利润压缩，还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇认为，目前多数城市(chéngshì)小区在推行信托制物业服务时有(shíyǒu)两大难点。

一方面，当前《中华人民共和国民法典》等未明确信托制物业(wùyè)的(de)法律定位，缺乏对账户权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范，实践(shíjiàn)中易引发纠纷；另一方面，存在流程重构成本，双账户体系(tǐxì)复杂化，共管账户需银行、业主代表、物业三方协同，资金划转审计成本显著增加，老旧(lǎojiù)小区业主可能抵触分摊。

马燕娇还提到，虽然信托制(zhì)物业会使小区(xiǎoqū)的财务更加透明，但该(gāi)模式同样无法绕过“低收费-高成本”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾，易形成“透明下的服务滑坡”，尤其是资源匮乏的老旧小区，可能因成本矛盾放大而适得其反，关键仍在于小区支付能力与(yǔ)组织(zǔzhī)成熟度。

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